Governo amplia uso do FGTS na compra de imóveis usados pelo Minha Casa, Minha Vida

A compra de imóveis usados pelo programa Minha Casa, Minha Vida recebeu mais um incentivo do governo federal.

Novas regras vão realocar recursos do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço), direcionando mais verbas para os financiamentos de famílias com renda de até R$ 4.400, conforme instrução normativa publicada em 29 de abril no Diário Oficial da União.

A medida deve facilitar a compra de imóveis usados por essa faixa de renda, que tem menor oferta de imóveis novos e de subsídios, e garantir a sustentabilidade do Fundo de Garantia para a construção de novas unidades.

O objetivo, segundo o Ministério das Cidades, é alcançar uma contratação recorde no FGTS neste ano: 550 mil unidades habitacionais.

As novas condições incluem ajustes nas regras para disponibilização aos bancos e passarão a vigorar em 18 de maio. A Caixa deverá regulamentar os procedimentos operacionais para vigência das novas regras em e até 15 dias.

O imóvel usado correspondeu a 25% das contratações de operações financiadas em 2023 pelo Minha Casa, Minha Vida. Com a mudança, o valor do FGTS destinado às operações de financiamento de imóveis usados para famílias com renda de até R$ 4.400 subiu de R$ 995 milhões para R$ 1,393 bilhão.

O total será disponibilizado pelo agente operador do FGTS, que é a Caixa Econômica Federal, a cada dois meses, na forma de um sexto do total, com a possibilidade de antecipações conforme regulamentação a ser estabelecida pelo banco.

De acordo com o Ministério das Cidades, as medidas são necessárias para calibrar a participação dos usados em relação aos novos entre as faixas de maiores rendas do Minha Casa, Minha Vida: a faixa 3, que atende famílias com renda acima de R$ 4.400 até R$ 8.000, e o programa Pró-cotista, com foco em quem tem renda superior a R$ 8.000.

Já nas regiões Sul e Sudeste, para famílias com renda acima de R$ 5.500, o governo quer incentivar a compra de imóveis novos. Por isso, nessas localidades, o valor de entrada para a aquisição ou construção de imóveis deverá apresentar condições mais vantajosas do que para a aquisição de usados.

A instrução normativa passou a prever uma diferenciação no valor da entrada exigida na contratação de um financiamento com recursos do FGTS para compra de imóvel usado.

As famílias que vivem nessas regiões deverão arcar com um valor maior de entrada no financiamento para a aquisição de um imóvel usado do que para a aquisição ou construção de um imóvel novo. A regra não se aplica às operações de financiamento para aquisição de imóveis retomados pelos agentes financeiros.

Se a renda bruta da família ficar entre R$ 5.500 e R$ 6.500, a razão entre o valor nominal da operação de financiamento e o valor de venda do imóvel não poderá ultrapassar 75%. Para as famílias com renda entre R$ 6.500 e R$ 8.000, esse percentual é de 70%.

“Por exemplo, uma família que recebe mensalmente R$ 7.500 e vive em Belo Horizonte poderá optar por adquirir um imóvel de R$ 265 mil novo, dispondo de uma entrada de R$ 53 mil, em vez de financiar a aquisição de um imóvel usado de igual valor, para o qual necessitaria de uma entrada de R$ 79,5 mil [50% maior]”, diz o ministério.

“Ambos os casos consideram comprometimento de renda de 25%, prazo de amortização de 420 meses, sistema de amortização pela tabela Price e taxa de juros de 7,66% [Faixa 3]”, complementa a pasta.

Pelo programa Pró-cotista, modalidade de financiamento do FGTS para trabalhadores com contas vinculadas ao fundo, mas fora do Minha Casa, Minha Vida por conta da limitação da renda, houve uma redução do percentual do orçamento destinado ao financiamento de imóveis novos, de 60% para 50%.

O texto ainda limita as operações de aquisição de imóveis usados no Pró-cotista às famílias com renda mensal bruta de até R$ 12 mil e estabelece que a razão entre o valor nominal da operação de financiamento e o valor de venda ou avaliação do imóvel -o que for menor- será limitada a 60%.