Setor imobiliário teme aumento de impostos sobre imóveis com reforma tributária

Representantes do setor imobiliário demonstraram preocupação, nesta quarta-feira (12), com a possibilidade de aumento da carga de tributos no setor com a reforma tributária aprovada em 2023. Eles participaram de debate do grupo de trabalho da Câmara dos Deputados que analisa as regras gerais de operação do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), previstas no Projeto de Lei Complementar 68/24 , do Executivo.

Em linhas gerais, a proposta do governo prevê progressividade – quanto maior o valor do imóvel, maior o tributo em termos proporcionais –; cria um redutor social, que exclui os primeiros R$ 100 mil em operações com imóveis da base de cálculo do IBS e da CBS; e prevê ainda um "redutor de ajuste", que permite deduzir do cálculo dos tributos os custos do terreno e de bens e serviços usados na construção.

Pela proposta, operações de compra, venda e locação de imóveis por empresas terão desconto de 20% na alíquota padrão de CBS e IBS, que é estimada em 26,5%, resultando em uma alíquota para o setor de 21,2%.

Ely Wertheim, do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação ou Administração de Imóveis de São Paulo, disse aos deputados que um eventual aumento de carga tributária sobre a construção civil pode comprometer a oferta de moradias e de empregos no setor.

Segundo ele, um apartamento vendido por R$ 200 mil passaria a acumular 7,9% em tributos, contra os 6,41% de hoje. No caso de um imóvel de R$ 1 milhão, acrescentou, a carga tributária subiria de 8% para 15,8%. “A reforma é boa, mas a dose do remédio é mortal”, disse Wertheim.

Presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias, Luiz Antonio de França também comentou sobre a importância da construção civil para resolver o problema da falta de moradias no País e sugeriu que o fator de redução do IBS e da CBS para o setor seja de 80% e não de 20% como está na proposta.

“A construção civil movimenta 97 atividades econômicas e representa 7% do PIB. Nós temos alguns abatimentos, o percentual do terreno, o redutor social, mas isso não é suficiente para que tenhamos uma alíquota equilibrada com a que tínhamos antes da reforma tributária”, disse.

Ele apresentou simulações que apontam para um aumento na carga tributária de 57% a 87% para as incorporadoras com o novo modelo. “Aqui ninguém está prejudicando um incorporador, aqui está sendo prejudicado o comprador do imóvel, está sendo afetado o déficit habitacional brasileiro, que é de 7,8 milhões de moradias”, afirmou França.

Caio Portugal, presidente da Associação das Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano, sugeriu um fator de redução de 80% para o setor de loteamentos. “Esse redutor social de R$ 100 mil por unidade vendida de habitação não prevalece para atividade de loteamento. Isso cria uma distorção”, disse.

Auditor fiscal da Receita Estadual do Estado de São Paulo, Jefferson Valentim rebateu a ideia de aumento de tributos sobre bens imóveis e defendeu a progressividade como um dos avanços do modelo proposto pelo governo federal.

“A gente colocou uma faixa de R$ 100 mil como se fosse uma faixa de alíquota zero e aí a tributação passa a incidir apenas acima desses R$ 100 mil. Então a gente vai incluir o setor na tributação do imposto sobre o valor agregado e ainda garantir que os imóveis de menor valor tenham redução da carga tributária em relação ao que é hoje”, disse.

O deputado Luiz Carlos Hauly (Pode-PR), que presidiu a reunião, observou que a reforma deve ser pensada como um todo e com o objetivo de fazer os mais pobres pagarem menos tributos. “65% do PIB brasileiro é o consumo das famílias. E as famílias brasileiras que pagam os impostos consomem todo tipo de bem e de serviço”, disse Hauly. “Nós vamos fazer o máximo pela baixa renda e, infelizmente, não podemos fazer nada pela alta renda, que paga metade da carga tributária dos pobres, segundo o Ipea”, acrescentou.

Valor de referência
Fernando Guedes, que representou a Câmara Brasileira da Indústria da Construção, defendeu que a base de cálculo para os tributos deve ser o valor da operação e não o valor de referência, como prevê o projeto.

Segundo a proposta, o valor de referência será estabelecido por meio de metodologia específica para estimar o valor de mercado dos bens imóveis, valendo-se de preços praticados no mercado imobiliário; de informações enviadas pelas administrações tributárias; de informações prestadas pelos serviços registrais e notariais; dentre outras características do bem imóvel.

“A base de cálculo deve ser o valor da operação e não o valor de pauta colocado pelo município, porque a gente estaria ressuscitando uma discussão com possibilidade grande de judicialização”, defendeu Guedes.

Por outro lado, Pedro Caymmi, procurador do município de Salvador, defendeu a metodologia do valor de referência. “Se você traz um valor de referencia bem estruturado, você pode fugir dos absurdos que aconteciam no ITBI, que tinha situações em que o valor presumido era superior ao valor da tributação pelo IPTU”, disse Caymmi.